Новые правила получения имущественного вычета при покупке жилья

В июле 2013 года нормы законодательства в части налогообложения доходов физических лиц претерпели очередные изменения.

В частности, Федеральным законом от 23.07.2013 года № 212-ФЗ внесены поправки в статью 220 части второй Налогового кодекса РФ, касающиеся правил получения имущественного налогового вычета по расходам на приобретение (строительство) жилья. С 1 января 2014 года вычет можно будет получить при покупке уже не одной, а нескольких квартир, ограничивается размера вычет по ипотечным процентам. Более подробно новые положения рассмотрим в данной статье.

Немного предыстории. Действующим законодательством в сфере налогообложения доходов физических лиц, облагаемых по ставке 13%, предусмотрено предоставление нескольких налоговых вычетов: стандартные (статья 218 Налогового кодекса РФ), социальные (статья 219 Налогового кодекса РФ), имущественные (статья 220 Налогового кодекса РФ) и профессиональные (статья 221 Налогового кодекса РФ).

По общему правилу, если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде (налоговый период - год) окажется больше суммы облагаемых доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю. На следующий налоговый период разница между суммой налоговых вычетов в этом налоговом периоде и суммой доходов, облагаемых по ставке 13%, не переносится.

Однако есть одно исключение, которое рассмотрим более подробно, касающееся предоставления имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилья, при погашении процентов по ипотечным кредитам (займам), при приобретении земельных участков для ИЖС: если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования, если иное не предусмотрено подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Иное предусмотрено только для пенсионеров - при отсутствии доходов, облагаемых по ставке 13%, остаток имущественного вычета может быть перенесен на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.

Например, в 2013 году налогоплательщик увольняется с работы в связи с выходом на пенсию. В текущем году его доходы, облагаемые по ставке 13%, составили 100 000 рублей, за предшествующие три года (2010, 2011 и 2012 гг.) – 1 440 000 рублей.

В этом году он приобрел квартиру за 2 500 000 рублей.

Пенсионер может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры в размере 2 000 000 рублей (это максимальный предел). При этом имущественный вычет за 2013 год составит 100 000 рублей, за предыдущие три года – 1 440 000 рублей, итого налоговый вычет составит 1 540 000 рублей (НДФЛ к возврату 200 200 рублей = 1 540 000 * 13%). Остаток налогового вычета в размере 460 000 рублей (= 2 000 000 рублей – 100 000 рублей – 1 440 000 рублей) останется не использованным.

Аналогичные нормы по пенсионерам будут применяться и с 1 января 2014 года.

Кроме того, в примере указано, что в настоящее время имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но при приобретении (строительстве) на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для ИЖС, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них не может превышать 2 000 000 рублей.

Ограничение в 2 000 000 рублей не включает суммы, направленные на погашение процентов:

а) по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

б) по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Например, в 2011 году налогоплательщик приобрел квартиру за 1 800 000 рублей, расходы на погашение процентов по договору ипотечного кредитования составили в 2011 году – 134 000 рублей, в 2012 году – 105 000 рублей; в 2013 году – 95 000 рублей.

Ежегодный доход физического лица в 2011, 2012 и 2013 годах – 600 000 рублей.

Налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в размере 2 134 000 (1 800 000 рублей - вычет по расходам на приобретение жилья в пределах 2 000 000 рублей и 334 000 рублей - на погашение процентов по целевому кредиту).

За 2011-2013 гг. общий размер имущественного налогового вычета составит 1 800 000 рублей (= 600 000 рублей * 3 года). Остаток налогового вычета в сумме 334 000 рублей (= 2 134 000 рублей – 1 800 000 рублей) будет перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

В связи с тем, что величина вычета по расходам на приобретение жилья в размере 1 800 000 рублей не достигает предельно допустимой суммы 2 000 000 руб., остаток неиспользованного вычета в дальнейшем использовать нельзя.

Итак, статьей 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья предоставляется физическому лицу «один раз в жизни», повторное предоставление налогоплательщику такого имущественного налогового вычета не допускается.

Однако если до 1 января 2014 года указанный вычет предоставляется только по одному объекту недвижимости, то с 2014 года ситуация изменится и часть предельно допустимой суммы, оставшейся после получения вычета, можно будет использовать при приобретении (строительстве) другого объекта жилой недвижимости.

Например, в 2013 году налогоплательщик приобрел квартиру за 1 500 000 рублей, а через несколько лет построил жилой дом (документально подтвержденные расходы на строительство составили 6 000 000 рублей).

Согласно норм, действующих до 2014 года, физическое лицо имеет право получить имущественный налоговый вычет только в размере 1 500 000 рублей, при этом остаток вычета 500 000 рублей (= 2 000 000 рублей – 1 500 000 рублей) «сгорает». НДФЛ к возврату из бюджета составит 195 000 рублей (= 1 500 000 рублей * 13%).

По новым правилам (с 2014 года), в случае приобретения квартиры в 2014 году и последующего строительства жилого дома, физическое лицо сможет воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 2 000 000 рублей: 1 500 000 рублей по квартире и остаток вычета в сумме 500 000 рублей по второму объекту недвижимости – жилому дому. НДФЛ к возврату из бюджета составит уже 260 000 рублей (= 2 000 000 рублей * 13%).

Получается, что с 2014 года имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья можно будет использовать несколько раз, но сохранится максимальный его предел в 2 000 000 рублей. Данная норма закреплена в подпункте 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ: «имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них».

Важное изменение касается порядка распределения имущественного налогового вычета между физическими лицами-совладельцами недвижимости в общей долевой или совместной собственности. В настоящее время при приобретении имущества в совместную собственность налоговый вычет распределяется между собственниками в согласованных ими размерах, при приобретении в общую долевую собственность - в соответствии с их долями.

Например, два физических лица приобрели в общую долевую собственность (по Ѕ доли у каждого) жилой дом стоимостью 7 000 000 рублей.

Если дом приобретен до 2014 года, имущественный налоговый вычет распределится следующим образом: 2 000 000 рублей (максимальный предел вычета) * Ѕ = 1 000 000 рублей – сумма предельного вычета на каждого совладельца.

Если объект недвижимости приобретен после 1 января 2014 года, имущественный налоговый вычет составит 2 000 000 рублей на каждого совладельца: 7 000 000 рублей * Ѕ = 3 500 000 рублей, но с учетом максимального предела - 2 000 000 рублей на каждое физическое лицо.

Таким образом, новые нормы предполагают распределение не налогового вычета пропорционально долям в собственности, а стоимости объекта недвижимости по которому предоставляется имущественный налоговый вычет.

Следует отметить, что с 1 января 2014 года вступят в силу ограничения, касающиеся расходов по уплате процентов по целевым займам (кредитам). Если до настоящего времени предел имущественного налогового вычета по расходам на погашение процентов не установлен, то со следующего года он будет предоставляться в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей.

Кроме того, в абзаце 3 пункта 8 статьи 220 Налогового кодекса РФ установлено право физического лица на получение имущественных налоговых вычетов по расходам на покупку жилья и на погашение процентов не у одного, а у нескольких налоговых агентов по своему выбору.

Важно, что положения статьи 220 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2013 года № 212-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 года. То есть, если физическое лицо использовало право на получение имущественного налогового вычета до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений.